Днес в Русия практиката за привличане на средства на инвеститори в жилищното строителство чрез схема за дялово участие стана широко разпространена. Според оценки от различни източници около 70% от строящите се търговски жилища се финансират по една или друга схема на споделено участие в строителството. Компанията Regionstroyinvest LLC, която работи на пазара на недвижими имоти повече от 10 години, е клиент и в същото време предприемач на жилищни сгради в град Лобня, Московска област. Както в повечето организации, компанията използва програмата 1C Accounting 7.7 за поддържане на счетоводна документация. В същото време отчитането на инвестиционните вноски, работата по идентифициране на длъжниците и планирането на получаването на средства от акционерите доскоро не бяха автоматизирани в компанията. Обемът на работа се увеличи и в резултат на това ръководството на компанията реши да автоматизира отчитането на инвестициите и да направи това въз основа на вече работещата програма 1C: Accounting. За решаването на този проблем бяха привлечени специалисти от компанията „Всичко за главния счетоводител“ (1C: Франчайзополучател, Москва). В резултат на съвместната работа на специалисти от две организации беше разработена конфигурацията "VDGB: Споделено строителство" на програмната система 1C:Enterprise. Тази конфигурация е допълнение към стандартната конфигурация "1C: Счетоводство" и е предназначена за автоматизиране на допълнителни области на работа и счетоводство в организации, участващи в инвестиционни дейности в строителството - инвеститори и клиенти-разработчици. Инвеститори- юридически или физически лица, инвестиращи собствени и (или) заемни средства в изграждането на жилищна сграда. Инвеститори могат да бъдат сдружения на юридически лица, създадени въз основа на договор за обикновено партньорство и нямащи статут на юридическо лице, държавни органи, органи на местното самоуправление, както и чуждестранни стопански субекти. Клиенти(наричат ​​се още "разработчици") - лица, упълномощени от инвеститорите да реализират инвестиционен проект за изграждане на жилищна сграда. Клиенти-разработчици могат да бъдат както специализирани организации, за които основната дейност е организиране на изграждането на съоръжения за трети страни, така и съществуващи предприятия, извършващи собствено капитално строителство. Програмата е допълнение към стандартната конфигурация "1C: Счетоводство" и е предназначена за автоматизиране на допълнителни оперативни и счетоводни области. Една от отличителните черти на програмата е нейната „автономност“ - тя не променя стандартната конфигурация, следователно, след инсталиране на програмата, потребителят няма да има проблеми с актуализирането на стандартната конфигурация. Основната цел на привличането на акционери от инвестиционно-строителна компания е да осигури финансиране за строителство и в същото време да продаде построеното жилище. С тази схема за финансиране на строителството плащането на стойността на апартамента се извършва, като правило, през периода на строителство на жилищната сграда, или в брой, или чрез участие в изпълнението на работата, предоставянето на услуги или доставката на материали. Програмата VDGB: Споделено строителство реализира счетоводство по описаната схема на финансиране. Програмата предоставя следните функции:

„Счетоводство на разработчици“

Продуктът "Счетоводство за разработчици" е предназначен за автоматизиране на счетоводството и данъчното счетоводство на организации, които са разработчици.

Характеристики и възможности на програмата:

· Водене на проектно (пообектно) счетоводство.

· Натрупване на разходи за строителни обекти заедно с ДДС по отделни счетоводни сметки 08.76 и 19.76. Разходите се натрупват в проекти (конструкции). В същото време може да има няколко опашки вътре в строителната площадка.

· Натрупване на разходи за услуги на разработчици заедно с ДДС по сметки 20.01 и 19.20.

· Гъвкав механизъм за разпределение на разходите в зависимост от вида им (комунални мрежи, социални обекти, основни сгради и др.). Механизмът за разпространение е конфигуриран по подразбиране. Това може да се промени ръчно от потребителя. Могат да се установят различни бази за разпределение, да се посочи делът на разходите за разпределяне и др.

· Разпределение на ДДС заедно с разходите с възможност за посочване за всеки разход и/или за всеки краен обект включването на ДДС в себестойността или неговото приспадане. Освен това, след разпределението на разходите и ДДС, се знае колко входящо ДДС (с подробности преди фактурата), подлежащо на приспадане, се начислява за всеки краен обект.

· Възможност за затваряне на всяка опашка поотделно.

· Начисляване на условен доход по време на строителството и изчисляване на действителния доход при завършване на строителството на всеки етап.

· Формиране на редица документи за отписване на вече разпределени разходи между завършени обекти, в зависимост от посоката на тяхното използване (Акт за изпълнение на инвестиционен/DDU договор (сметка 76), Капитализация на обекти за продажба (сметка 43), Регистрация собственост на недвижими имоти (сметка 01), Прехвърляне на разходи през външни мрежи и социални обекти).

Управление на инвестиционната дейност в строителството

Този раздел оценява успеха на строителните инвестиции чрез изчисляване на ключови показатели за ефективност:

• Настояща стойност (PV);
• Нетна настояща стойност (NPV);
• Payback (РВ);
• Отстъпка за изплащане (DPB);
• Вътрешна норма на възвръщаемост (IRR);
• Счетоводна норма на възвръщаемост (ARR).

Подсистемата "Управление на инвестиционната дейност в строителството" включва формули за изчисляване на тези показатели за ефективност. Доставката на конфигурацията включва предварително дефинирани бюджетни модели за инвестиционни проекти и портфейли от проекти. Възможно е да се задават произволни формули за изчисляване на показателите за ефективност в потребителски режим.

„ERP Управление на организацията на строителството 2“ ви позволява да изчислите измерените стойности на индикаторите за успех на инвестицията:

• Инвестиционен проект CashFlow;
• Възможности за изчисляване на показатели за ефективност с различни входни параметри.

Ефективността на инвестирането в строителен проект се оценява с помощта на различни сценарии на планиране и се избира най-оптималния. Избраният скрипт се присвоява като работен скрипт.

Подсистемата „Осчетоводяване на наема и управление на експлоатацията на строящи се и завършени имоти“ осигурява:

• поддържане на списък на недвижимите имоти;

• осчетоводяване на договори за наем на недвижими имоти;

• регистриране на обеми на потребление на услуги на променливата част от наема;
• отразяване на продажбата на услуги за отдаване под наем на недвижими имоти в счетоводството;
• Провеждане на сетълменти по договори за наем.

Подсистемата "Експлоатация на обекти в строеж и завършен вид" може да бъде допълнена с функционалността на решението " ", предназначено за комплексна автоматизация на процесите за поддържане на регистър на обекти на недвижими имоти, управление на договори за наем и сетълменти с наематели и управление на технически експлоатация на обекти на недвижими имоти.

Ако предприятието управлява значителен фонд от недвижими имоти, тогава за автоматизиране на дейностите по управление на недвижими имоти се препоръчва закупуването на продукта "", който може да бъде интегриран в конфигурацията "ERP Construction Organisation Management 2" и осигурява значително разширяване на възможности на секцията за управление на недвижими имоти.

Конфигурацията "Наем и управление на недвижими имоти. Модул за 1C:ERP" ви позволява да управлявате различни видове недвижими имоти, включително търговски центрове, офиси, изложбени площи, складове и др. Предоставя решения на проблеми на счетоводството, управлението, правното и административното счетоводство. Позволява ви ефективно да управлявате недвижими имоти.

Подсистемата "Отчитане на продажбите на недвижими имоти" осигурява:

• поддържане на списък с акции на строителни проекти;

• осчетоводяване на договори за споделено строителство;

• съхраняване на историята на промените в параметрите на обектите на недвижими имоти (площ, брой помещения и др.);

• регистрация на данни за измервания на BTI;

• регистрация на цени на недвижими имоти;

• закупуване на дял от обекта на експлоатация;

• осчетоводяване на плащания по договори, извършване на разплащания с клиенти;
• възможността за прекратяване на сделката и затваряне на всички сетълменти с клиента;

• прекратяване на покупката на дял.

Подсистемата „Отчитане на продажбите на недвижими имоти“ може да бъде допълнена с функционалността на решението „ “, предназначено за управление и счетоводство в компании, участващи в сделки за покупко-продажба на недвижими имоти както на първичния, така и на вторичния пазар.

Ако едно предприятие извършва значителен брой сделки с недвижими имоти, тогава за автоматизиране на процесите, свързани с продажбата на недвижими имоти, се препоръчва закупуването на продукта "", който е интегриран в "ERP Управление на организацията на строителството 2" и осигурява значителна разширяване на възможностите на раздела за споделено строителство.

Конфигурацията "Недвижимост. Управление на продажбите на недвижими имоти. Модул за 1C:ERP" ви позволява да повишите ефективността на подготовката и провеждането на сделки с недвижими имоти. Функционалността на продукта ви позволява ефективно да управлявате сделки както за продажба на собствени недвижими имоти (в строителни и развойни компании), така и за покупка, продажба или наем на недвижими имоти, в които компанията действа като посредник (реални компании за недвижими имоти, агенции за недвижими имоти).

Продуктът осигурява цялостно управление на сделките с недвижими имоти на всички етапи – от първоначалната заявка на купувача до подписването на приемо-предавателен акт. Позволява ви да поддържате база данни за обекти на недвижими имоти и условията за тяхната продажба, съдържа широк набор от характеристики на обекти и осигурява публикуването на реклами за обекти в интернет портали в автоматичен режим. Функционалността на решението ви позволява да сключвате договори от различни видове в рамките на сделка, да управлявате сетълменти по договори, да отчитате разходите и да извършвате окончателни изчисления за транзакции.

Подсистемата "Споделено строителство" осигурява:

• Счетоводно отчитане на разходите и инвестиционния ДДС, натрупан при изграждането на недвижими имоти с последващото им разпределение в себестойността на построените недвижими имоти;

• Подобрен е механизмът за разпределение на разходите в документа „Отразяване на други приходи и разходи“:
  • за месечното разпределение на разходите по области на дейност, които се класифицират като разпределени, съгласно базата за разпределение, установена в документа „Определяне на базата за разпределение на режийните разходи“;

• • да отпише разходи от сметка 20.02 на 08.33 за въведения в експлоатация обект на експлоатация към момента на въвеждане в експлоатация на строителни обекти.

• Въведен е механизъм за разпределение на ДДС в съответствие със счетоводните политики. ДДС се разпределя по всички разходни сметки ежемесечно на база планираните площи за тези незавършени строежи и реалните площи за тези строежи, които са въведени в експлоатация;

• Въведен е механизъм за класифициране на линиите на дейност като разпределени разходи, които отразяват общите разходи. На месечна база ДДС и Разходите за тези области на дейност трябва да се разпределят в няколко области на дейност пропорционално на площта на строителните проекти според избрания метод, според който разходите и ДДС ще бъдат разпределени при въвеждане в експлоатация на обекта. строителен проект;

• Изпълнен е механизмът за въвеждане на строителния обект в експлоатация:
  • Разходи за закриване на въведеното в експлоатация съоръжение;
  • Изчисляване на спестяванията за клиента-разработчик за обекта на експлоатация;
  • Генериране на фактури за услугите на Клиент-Програмист.
  • Добавена е възможност за генериране на консолидирани фактури за акционери;

• Контрол на целевото използване на средствата по строежите. За да е възможно да се заделят средства за конкретен строителен проект, в редица документи са добавени съответните подробности:
  • Заявление за разход на средства;
  • Очакван паричен поток;
  • Получаване на безналични средства;
  • Отписване на непарични средства;
  • Приходен касов ордер;
  • Касов ордер по сметка;

• Въведен е механизъм за приписване на определени парични потоци на Федерален закон № 214;

• Документът „Въвеждане на парични салда за строителен проект“ е внедрен за отчитане на паричните потоци за строителни проекти, въвеждането им на начална дата и коригиране на салда за позиции на паричния поток;

• За анализ на паричния поток за строителни проекти е добавен отчетът „Прогноза за плащания за строителни проекти“.

Трябва ли предприемачът да използва касов апарат, ако акционерът плаща за договора в брой? Каква е счетоводната схема на предприемач, който набира средства по договори за дялово участие, ако възнаграждението му е посочено в цената на договора? Как се поддържат данъчните регистри? Ценни препоръки за разработчиците на жилищни сгради.

Използване на касов апарат от разработчик

Ситуация 1.
Необходимо ли е предприемачът да използва касов апарат, ако акционерът плаща за договора в брой?

Да нужда. Тази позиция е отразена в писмото на Федералната данъчна служба на Руската федерация за Москва от 11 ноември 2010 г. N 17-15-118100 и се основава на арбитражната практика (постановление на Втория апелативен арбитражен съд от 8 май 2007 г. в дело N A31-144/07-16, подкрепено с решение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 28 ноември 2007 г. N 15504/07). И най-важното, резолюцията на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 юли 2011 г. N 54 (клауза 11) пояснява, че разпоредбите на Федералния закон от 30 декември 2004 г. N 214-FZ „За участие в споделено строителство на жилищни сгради ...” са специални във връзка с разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация относно покупко-продажбата на бъдеща вещ. Това тълкуване (член 431 от Гражданския кодекс на Руската федерация) задължава разработчика да спазва изискванията на Федералния закон от 22 май 2003 г. N 54-FZ „За използването на касово оборудване при извършване на плащания в брой... ”.

Счетоводство за разработчика по DDU споразумения

Ситуация 2. Каква е счетоводната схема, използвана от предприемач, който набира средства по споразумения за дялово участие (EPA), ако възнаграждението му е посочено в цената на договора?

Ще изхождаме от факта, че средствата на акционерите, предназначени за строителство, но никога не изразходвани от предприемача по предназначение, също остават на негово разположение. Тази сума се нарича спестявания на разработчика. И нека приемем също, че строящата се къща няма да има промишлени помещения. Тогава разработчикът не плаща ДДС (клауза 23.1, клауза 3, член 149 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Сметките на програмиста са показани в таблица 1.

Уебинар за счетоводители

Таблица 1. Акаунти на разработчици

По-долу са дадени обяснения ред по ред за тази таблица, като се посочва номерът на реда и коментарът

1. Сметка 86 е препоръчително да се използва, ако DDU предвижда планове на вноски или разсрочени плащания.
2. Веднага след като DDU бъдат изплатени изцяло, сметка 76 ще бъде закрита.
3. Това е възнаграждение за услугите на разработчика, предписано в DDU.
4. Сметка 08 е използвана единствено по технически причини - за организиране на отделно счетоводство. Разработчикът няма нетекущи активи.
5. Разходите за поддръжка на предприемача са предвидени в консолидираната оценка, но не са включени в клауза 1 на чл. 18 от Закон № 214-FZ.
6. Използването на сметка 43 е оправдано от обяснение на естеството на DDU от Решение № 54. Балансовата стойност е цената на апартамента без възнаграждението на предприемача, предвидено в DDU. Сумата по дебита на сметка 43 е равна на сумата по кредита на сметка 86.
7. Ако салдото по сметка 08 се окаже кредитно салдо, то се отписва като дебит на сметка 91.
8. Когато всички апартаменти бъдат прехвърлени на акционери, сметка 86 ще бъде закрита.
9. Това отчита разходите за поддръжка на завършена къща. Те не генерират активи. Поддръжката на апартаменти, които са придобили собственици, се извършва за тяхна сметка (член 210 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
10. Това осчетоводяване се използва в месеца, в който няма приходи (вижте ред 11).
11. От сметка 20 се дебитира сумата за регистрираните като собственост апартаменти, съгласно изчислението). Сметка 26 е отписана изцяло.
12. Приходът се признава на датата на регистрация на правата на собственост на акционера (клауза „d“, клауза 12 от PBU 9/99).
13. Загубата се отразява чрез обратни записи.
14. Данъкът се налага не само върху „положителния“ финансов резултат, но и върху нецелесъобразното изразходване на средства, формиращи сметка 86 (клауза 14 от член 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Данъчната основа се определя въз основа на анализа на записите за отписване на пари.

Данъчно счетоводство с разработчика

Доходът се признава като икономическа полза, която се взема предвид, ако е възможно да се оцени и доколкото такава полза може да бъде оценена (член 41 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Следователно е невъзможно да се принуди предприемачът да признае доход от спестявания, преди да получи разрешение за пускане на къщата в експлоатация (и още повече в икономическа криза). Това се потвърждава от писмо на Министерството на финансите на Русия от 8/05/2013 N 03-03-06/1/31306.

Тъй като DDU имат дългосрочен характер, възнаграждението на разработчика, предвидено в споразумението, трябва да бъде разпределено равномерно за периода, посочен в споразумението (параграф 8 от член 316 от Данъчния кодекс на Руската федерация, параграф 2 от параграф 4 от член 4 от Закон № 214-FZ). В същото време разходите за предоставяне на услуги се отписват месечно изцяло (аб. 3, клауза 2, член 318 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Уебинар за счетоводителив Kontur.School: промени в законодателството, характеристики на счетоводното и данъчно счетоводство, отчитане, заплати и персонал, касови операции.