В Санкт-Петербурге уже долгое время Девяткино, Кудрово и Парнас являются самыми популярными районами для покупки жилья в масс-сегменте. Приобретают жилье в данных локациях как с целью инвестирования, так и для собственного проживания. Ценовой диапазон квартир в Девяткино, Кудрово и Парнаса примерно одинаков. Да и по многим другим параметрам эти районы схожи.

Тем не менее человек, купивший квартиру в одном из этих районов, обязательно назовет несколько веских доводов, почему он выбрал его, а не другой..

Девяткино

В северном направлении Санкт-Петербурга рядом с конечной станцией метро «Девяткино» находится активно застраиваемый микрорайон. Территориально он расположен во Всеволожском районе Ленинградской области.

Транспортная доступность

Транспортная ситуация в Девяткино крайне напряженная. В западной части относительно метро долго существовал только один выезд в город – двухполосная дорога рядом с КАД. В 2017 году открыли «прокол» под КАД, который немного улучшил ситуацию. Но население микрорайона растет с каждым годом, и на дорогах продолжаются заторы.

К 2023 году в локации построят первую очередь ТПУ, включающую в себя международный автовокзал, торговый центр и остановки общественного транспорта. Вторая очередь проекта должна быть готова к 2035 году: отдельно стоящий паркинг почти на 3000 машиномест, трамвайные пути, перехватывающую парковку и бизнес-центр.

В восточной части ситуация не легче – постоянно перегруженная Центральная улица, ведущая в Мурино и Новое Девяткино, давно не справляется с нагрузкой.

Также планируется создание платной объездной магистрали, начинающейся в створе Пискаревского проспекта и выходящей на дорогу «Санкт-Петербург - Матокса», которая сможет разгрузить трафик в Восточной части района, однако против нее активно выступают местные жители - магистраль пройдет слишком близко к жилым домам.

С парковочными местами в районе уже возникают проблемы. Объекты хоть и возводятся по строительным нормам, но из проектов можно увидеть, что машиномест явно недостаточно. В большинстве домов открытые стоянки. Район Девяткино в ближайшие годы будет подходить больше для тех, кто пользуется общественным транспортом нежели собственным авто.

Девяткино – единственная территория Ленинградской области с метро. Учитывая нынешние темпы строительства, ее возможности скоро будут исчерпаны. Развитием дорог в районе занимается единая управляющая компания «Мурино», в последние несколько лет активно привлекаются застройщики.

Инфраструктура

Вместе с жилыми комплексами девелоперы в Девяткино строят также социальную инфраструктуру – детские сады, школы, поликлиники.

На начало 2019 года в Мурино функционирует 18 детсадов. Еще 7 дошкольных учреждений ждут официального разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом количество частных детских садиков - 15 штук. К концу 2020 года несколько строительных компаний, работающих в городе, должны совместными усилиями построить школу на 1175 мест недалеко от ЖК "Цвета радуги" .

В Мурино и в Новом Девяткино всего по одной школе. Поликлиники в Западном Мурино есть, только две амбулатории. Полноценное медучреждение находится на стадии проектирования. Одна поликлиника открыта в деревне Новое Девяткино.

По прогнозам к 2030 году население микрорайона увеличится более чем в четыре раза и составит порядка 200 тысяч жителей.

Сейчас в Ленинградской области действует программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Суть ее заключается в том, что девелоперы вынуждены строить социальные объекты для города, однако впоследствии муниципалитет выкупает их по определенной стоимости (в процентном соотношении).

В феврале 2016 власти ввели новые правила к данной программе, так называемый «Светофор», которые сводятся к делению области на три зоны. К зеленой зоне относятся отдаленные регионы Ленинградской области, в которой нет ограничений для застройщиков, зато есть помощь от правительства в создании дорог и инфраструктуры.

Желтая зона – это районы Тосно, Кировска, Гатчины и Кингисеппа, где возможен перевод земель под жилье, и застройщики могут вернуть налоги в размере 70% от стоимости построенных ими объектов.

И, наконец, красная – 10-15 км от КАД до федеральной трассы А-120, в которой перевод земель под жилье запрещен, т.к. здесь планируется создание второго автомобильного кольца. В данную зону как раз попадает Всеволожский район, а также Ломоносовский и Гатчинский, в которых высокая плотность застройки. В этой зоне жилищное строительство ограничено, и разрешение на него дается только одновременно с объектами социальной инфраструктуры. При этом девелоперы могут вернуть налоги в сумме до 50% от стоимости построенных ими объектов.

В конце мая 2019 года Александр Дрозденко сообщил, что ряд школ и детских садов в Ленобласти планируется выкупить со 100% компенсацией. Это решение обусловлено острой нехваткой социальных объектов и необходимостью их скорейшего появления в локациях.

Экология

На данный момент экологическая ситуация в Девяткино достаточно благоприятная. В окружении района нет как крупных загрязняющих производств, так и больших парков. В Восточной части Девяткино находится лишь небольшой Муринский парк. А Западную часть сейчас окружают пыльные поля, которые в дальнейшем будут также застраивать.

Немаловажный фактор при выборе квартиры – шум и загазованность воздуха от КАД. Также в районе Новое Девяткино отсутствуют очистные сооружения, и все отходы сливаются в реку Охта, о чем бьют тревогу экологи. Только летом 2017 года была выбрана компания «Проектное агентство», которая к декабрю 2018 года спроектирует очистные сооружения.

Однако в 2019 году проблема решена так и не была: был выявлен ряд нарушений в проектировании канализационных систем. Полностью завершить Охтинский тоннельный канализационный коллектор смогут только к 2030 году.

Ценовой диапазон

Средняя стоимость квадратного метра в стройке во Всеволожском районе на август 2019 года стартует от 78 000 руб., а квартиру-студию можно купить от 1,1 млн руб. Именно низкая стоимость привлекает большинство покупателей. Низкая цена достигается за счет высокой конкуренции застройщиков и областного расположения микрорайона.

Популярные новостройки в районе:

ЖК «Заповедный парк» от ЛСР.

Самый главный минус – экологическая обстановка.
Самый главный плюс - территория относится к городу.

Подводя итоги, стоит отметить, что выбор в пользу того или иного района носит субъективный характер и зависит от множества факторов. Мы показали Вам самые главные плюсы и минусы районов. Некоторые показатели по районам диаметрально противоположны.

Если для Вас важна городская прописка, то в данном случае из трех районов подходит только Парнас. Самые доступные цены на квартиры – в Девяткино. А в Кудрово вы сможете приобрести квартиру в Ленобласти, но всего в 300 м от Санкт-Петербурга. Район Кудрово также является еще и самым экологичным среди трех, а Парнас самым загрязненным.

Очень напряженная транспортная ситуация сейчас в Девяткино и Кудрово. До решения данного вопроса правительством и сооружения новых дорог и развязок Вам придется проводить много времени в пробках. Социальных объектов не хватает в каждой из трех локаций, но их строительство есть в планах, а в Кудрово и Девяткино находится еще и под контролем правительства Ленобласти. Самым густонаселенным по прогнозам экспертов будет Девяткино – 200 тысяч жителей к 2030 году.

При выборе жилья также обращайте внимание не только на текущую ситуацию, но и на перспективы развития локации, т.к. жилье – это долгосрочная инвестиция и подходить к покупке стоит обдуманно. На текущий момент первостепенной задачей в Кудрово, Девяткино и Парнасе является строительство транспортных магистралей и социальной инфраструктуры. Районы преобразятся после выполнения данных планов по развитию и несомненно будут гораздо более комфортным местом для проживания, чем сейчас.

Всем привет!
Внимательно прочитал практически всю ветку, было интересно смотреть на ситуацию с самого зарождения =)
Сам живу в Северной долине, в 1й очереди, 7 этаж.

Где-то читал многократные мегадовольные практически всем отзывы о жилье.
Что ж. В целом мы тоже довольны жильем. Метро радует, планировка более или менее приятная. Вид на депо устраивает, поезда ездят =)) Жить можно, но хорошо жить — со значительными вложениями и усилиями.

Есть достаточно много минусов, которые, однако, уверен, сразу причислят в достоинствам эконом класса =) и скажут «А что ты хотел, в эконом-класс въехал».

Отделка — ужасненькая. Нужно ждать 1,5-2 года и сделать свою Почему ждать — неслабая усадка. Многие углы в монолите, стыки монолита и газобетона, просто газоб-я кладка разрастается паутиной трещин.
Кто-то писал, что монолит между квартирами. Вранье (хотя допускаю частные случаи, сорри). У нас ванная комната имеет газо(или пено-)бетонную стену с соседями и еще с общим коридором.
Сантехника — мегабюджет. Некоторая фурнитура изначально некачественная, просто течёт. У некоторых соседей, например, регуляторы давления были поставлены наоборот, и люди мучались отсутствием воды. Фановые конструкции в туалете восхищают, таких морских симфоний я никогда не слышал — горизонтальная фановая труба длиной 1,5 метра,в которой что-то постоянно плещется и шумит =) Зачем??
Я живу на 7 этаже и проблем с водой, тьфу 3 раза, практически не испытываю. А вот этажи, которые высоко — о, да. Бедные люди, все группы СД кишат стоном от того, что месяцами нет воды (ГВ или ХВ) и никто ничего не предпринимает по этому поводу.
Далее — вентиляция. 3 вент канала. 2 — нормально. 3-й, самый опасный — в туалете — работает наизнанку. Заходишь с утра, а там уже пипец вонища. Или днем — о, снова какую-то требуху готовят. Или вечером — покурили перед сном. Это же ужас, и ведь на всю квартиру. Обратная тяга.
Стеклопакеты — нехорошие. В сильный мороз все обросли льдом, деформировались, свистел сквозняк. Откосы продуваются холодом, всё нужно запенивать самому. из под подоконников дует со всех щелей, силиконовы герметик в помощь. Даже из самих подоконников дует (с торцов). Люди находят в стенах трещины, из которых тащит уличный холод, приходится их заделывать. У меня лично в одной из комнат угол в морозы настолько леденеет, что по нему начинает течь конденсат!!! Стена ледяная и вся комната (самая маленькая, кстати) становится непригодной для комфортного пребывания.
Проёмы под дверные коробки вырублены больше чем надо, в итоге сверху лишнее (сантиметров 8-10 над наличником) или запенено, или какой-то фанеры туда засунуто, черт его знает. Даже головки саморезов местами торчат под обоями.
Электрика — на 4. У некоторых жильцов полный бардак. У нас обошлось, только 2 проблемы — 1 лампа не имела выключателя, и 2 выключателя перепутаны на 1,5 метра местами, приходилось включать свет в коридоре и топать снова в ванную.
Линолеум кинут на грязь. Под им и пыль, и строительный мусор, и ямы (!) сантиметров до 10 в диаметре. и обрезан он так прекрасно, что в каждой комнате в 1-3 местах торчит бетон на 1-4 сантиметра.
Звукоизоляция и слышимость . Соседей слышно вплоть до отдельных слов, проверено. Также в соседней с ванной комнате слышно их распрекрасно. В общем коридоре звуки из ванной комнаты (я прикола ради громко сморкался) слышно до колик в животе =) , жена доложила.
К тому же стена с соседями трескается (вышеупомнятуая усадка, трещина от пола до потолка, и не одна) и слышно становится еще лучше.
Про тонкие стены с соседями я уже писал. Межкомнатные стены тоже прикольные, толщиной не более 10 см. Но гораздо более интересна «отличная (или нормальная) звукоизоляция», как тут писали, между этажами. Как-то утром, лёжа еще в постели, я слышал, как сосед сверху что-то собирал с помощью дрели. Так я слышал, как у него саморез падает и он его поднимает. Как он кладёт отвёртку на пол. И прочие звуки. А уж ремонт чей-то (перфораторы, болгарки) слышно, наверное этажей через 5-8.

Мусоропровод.
От него есть некоторый комфорт. Но заметных минусов от него наверное поболее. Замеченные — Препротивная вонь практически на всех этажах (но более всего на первых и последних). Говорят, что рабочие, выволакивающие помойки утром, ждут, пока крысы разрешат им забрать баки. Во многих секциях мусоропроводы горели. Периодически они забиваются до 20-х этажей.
В нашей квартире от мусоропровода еще 1 здоровенный недостаток — сильный шум. Когда какой-то идиот сбрасывает строительный мусор в мусоропровод (бетон, камни, доски и пр.), у нас в квартире такой шум, будто бы шкафы падают. При штатном использовании шум меньше, но и он неплохо слышен. И это не толко в нашем доме и секции.

Тепло ? Да, сейчас топят на ура. В конце 2012 года управляющая компания обнаглела до озноба. Подзаработать решили снижением температуры носителя или объёмами его потребления. по дому ходили в свитерах и шерстяных носках. После того, как жители подняли шум и вой по поводу холода в домах в декабре на встрече с УК, жара пришла в течение нескольких дней.

Озеленение и благоустройство. И парковки.
В самом начале очаровательно выглядят дворы. Но осенью Это уже почти всё было изгажено. Однако, перекликается вопрос с отсутствием достаточного числа парковочных мест для «жителей района и их гостей». Тачки стояли и на газонах, и прямо в клумбах, на цветах и саженцах. Кто-то каштанами восхищался? Что-то уцелеет, наверное… В итоге задолбали УК, и она давно обещанные ограждения установила вокруг некоторой части газонов. Там где их нет — или сугробы (сейчас) или ужа взгромоздились тачки. Например рядом с 3й очередью, наверное, скоро сомнут нахрен красивую аллею, посаженную осенью, до заселения домов. Ибо автомобилей там уже до дури на всех газонах.
Сталкиваешься с тем, что Главстрой и УК не волнует, что будет далее — обещали зелень — нате, растоптали — да и пёс с ней. А всего-то надо заборчик поставить, тем паче, что озеленение и благоустройство декларируется на оф. сайте.
Так же и с парковочными местами — их просто катастрофически не хватает. Еще ведь далеко не все заехали, но обочины практически все заняты, тротуары некоторые, газоны, вдоль всех полос на Михаила Дудина стит куча авто. А ведь дальше будет только хуже =/

Инфраструктура.
Только с начала 2013 года она начала появляться. Кто-то смеялся над садиком 75 мест у какого-то ЖК. Ну, побольше тут (вроде 190 мест). Но он больше года стоял пылился, а теперь он один на 15 здоровенных домов!!!
Школами и не пахнет пока.
Стоматология 1 появилась.
Банков нет.
Магазины — частные шаражки мелкие и только один появился в начале года «Гастроном 811» — не самый плохой, но и не самый комфортный для кармана покупателя.
Салонов красоты штук 5 точно уже есть.
И всякая мелочь.
То есть инфраструктурой это назвать можно с натяжкой.
Да, ОК недалеко, Гранд-каньон, Юлмарт, Мега-Икеа. Но это время, добраться еще нужно. Обещанный торговый центр еще черт знает когда появится. Наверное, когда 7-9 очереди строить начнут =))) Или все закончат.

Заключение. По своим наблюдениям и по тому, что пишут наблюдательные и любопытные соседи, в этих очень споро и красиво воздвигаемых домах мнооого огрехов. Начиная от полной дефекации на проблемы парковочных мест и заканчивая неграмотным проектированием систем отопления, ГВС и вентиляции (сужу по комментариям специалистов. Студентам наши дома приводят в качестве примеров неудачного проектирования некоторых из указанных систем). Цель любого бизнеса — извлечение прибыли. У ГС это здорово получается, судя по темпам стройки и по освоению новых территорий. Но качество и уровень оставляет желать лучшего.
Это моё первое в жизни новоселье в новый дом, поэтому я достаточно внимательно и придирчиво ко всему отношусь.
Однако, жить тут нравится, район приятный, летом хорошо, метро (очень большой плюс!) под боком, до Купчина доехать можно за 42 минуты =), до Невского пр. за 26. Уверен, есть еще плюсы, которые я не упомнял. Но все возможные минусы знать важнее, плюсы-то всегда налицо =)))
Надевать розовые очки, как многие обыватели, я не привык.
Потому и написал этот пост.

Прежде чем делать выбор, очень полезно сравнить цену на квартиру в приглянувшемся объекте с рыночным уровнем - выше ли она, или ниже.
Зачастую строительные компании на начальном этапе продаж выставляют квартиры по сниженным ценам, нередко проходят акции скидок. Это удобные моменты для покупки квартиры. Однако если объект на протяжении длительного времени продается по цене ощутимо ниже рынка и аналогичных проектов в этом месте, это уже причина для беспокойства. Гарантии того, что застройщик при такой системе финансирования достроит объект, никто не даст.
Для инвестора крайне важен выбор компании-застройщика. Репутация, опыт, темпы и качество строительных работ очень значимы, поскольку именно они дают гарантию своевременного ввода квартиры в эксплуатацию и отсутствия в ней дефектов.

И, наконец, обязательно нужно учитывать конкурентную среду.
Необходимо проанализировать, есть ли вокруг подобные проекты, какие условия и цены в них. А главное, какие проекты появятся поблизости в ближайшем будущем. Ведь вполне возможна ситуация, когда инвестор покупает отличную квартиру, однако через несколько месяцев рядом начинает строиться аналогичный проект с еще меньшими ценами или более лаконичными планировками. В такой ситуации приобретенный объект может частично потерять свой потенциал доходности.
Максимальную доходность может обеспечить жилье класса масс-маркет. Разница в цене квадратного метра при покупке на нулевой стадии и на стадии окончания строительства в этом классе может достигать 50%, однако средний показатель варьируется в пределах 25-30%. В сегменте бизнес-класса разница обычно несколько ниже - 20-25%, однако и здесь встречаются объекты, где цены за период строительства могут вырасти до 50%. Ситуацию в элитных проектах предсказать сложнее, так как рынок недвижимости данной категории очень чувствителен к появлению новых проектов, которые ощутимо отражаются на ценах уже имеющихся на рынке объектов.

Факторы влияния
Юлия Троицкая, маркетолог ЗАО «БФА-Девелопмент
При выборе объекта для инвестирования многое зависит от первоначального капитала, которым вы располагаете.
Исходя из этого при приобретении инвестиционной недвижимости, вы можете рассчитывать на долгосрочное получение прибыли или на разовый доход. Так, например если приобретать недвижимость с последующей перепродажей (разовый доход), то наиболее ликвидные варианты - квартиры студии и 1 к.кв. в строящихся домах. Чтобы доходность была высокой (20-30% годовых) продавать недвижимость лучше через 1-1,5 года сначала строительства. Для такого варианта инвестирования подойдут как проекты расположенные в городской черте так и ЛО, но не дальше 10 км. от КАД. Но надо понимать, что с объектов расположенных за городской чертой сверхприбылей ожидать не приходиться, вы не можете поднять ценовую планку равную стоимости недвижимости в городской черте, такая недвижимость попросту не будет пользоваться спросом. Для сдачи квартиры в аренду (долгосрочная прибыль) как правило, приобретаются те же студии или 1 к.кв. с отделкой, как в новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости. Наибольшим спросом пользуются квартиры в проектах, расположенных в черте города у метро.

Кроме первоначального капитала независимо от целей использования инвестиционной недвижимости есть еще несколько основных моментов, которые следует учитывать при приобретении недвижимости.
Перед покупкой очень важно изучить привлекательность района, на сколько, развита транспортная, торгово-развлекательная и социальная инфраструктуры. Обратите внимание, из какого материала построен или будет строиться дом - кирпич, кирпич-монолит, панель и т.д. Это напрямую отразится на стоимости инвестиционного объекта (квартира в кирпичном доме чаще всего дороже аналога в панельном). Выбирайте этаж, который будет пользоваться спросом у покупателей или арендаторов (востребованы обычно средние этажи 3-10). Обратить внимание на юридическую чистоту сделки. Вам необходимо изучить репутацию, проверить прозрачность, открытость компании, узнать о ее партнерах - банках, инвесторах, учредителях.
Говоря о наибольшей ликвидности зон Кудрово, Девяткино и Парнаса, я бы остановила свой выбор на покупке инвестиционного объекта на Парнасе. По статистике новостройки Выборгского и Приморского района пользуются наибольшим спросом у покупателей. В виду того, что это еще городская черта, хоть и значительно удаленная от центра, сдать или перепродать жилье здесь можно быстрее и дороже, чем в ЛО

Чем выше риск, тем выше прибыль
Денис Гусак, руководитель департамента новостроек «НДВ СПб»
Единых рекомендаций для инвестирования нет. Существует расхожее мнение, что наиболее популярны у инвесторов студии и однокомнатные квартиры, и это действительно так. Однако это не значит, что инвестирование в трехкомтаные квартиры могут быть менее удачными. Все зависит от суммы, которой располагает покупатель. Да, при покупке студии входной билет на рынок существенно ниже, чем при приобретении многокомнатного жилье. Тем не менее, многое зависит от начальной цены предложения - желательно входить в проект на стадии старта продаж, ликвидности - квартира должна быть востребована населением, надежности застройщика.
Наиболее удачные примеры инвестирования показывают клиенты, вкладывающие средства в спорные объекты, при условии, что проблемы застройщика носят временный или технический характер. Таким образом, на рынке инвесторов действует общее правило: чем выше риск, тем выше прибыль.
Если говорить о районах, то разумеется, важна близость метро, социальное окружение, инфраструктура, причем не на момент строительства, а на момент выхода из проекта, то есть продажи квартиры. Как правило, продажа осуществляется перед самым вводом объекта в эксплуатацию. Но нужно понимать, что на этом этапе выходить из проекта будут и другие инвесторы, которых по мнению экспертов в каждом доме от 15 до 25%

Правильный выбор застройщика
Директор департамента инвестиционных продаж NAIBecarв Санкт-Петербурге Андрей Бойков
Если речь идет о выборе коммерческого объекта для инвестиций, то есть о встроенном помещении, то, в первую очередь, следует обращать внимание на расположение новостройки. Ликвидность такого объекта зависит от близости крупных транспортно-пересадочных узлов и пешеходных потоков.

Если же мы говорим об инвестициях в первичное жилье, то следует помнить о нескольких факторах, основной из которых - надежность застройщика.
Правильный выбор застройщика уменьшает риски, связанные с вложением средств в объект, который находится на начальной стадии строительства. Также на ликвидность объекта влияет формат приобретаемой квартиры.
На сегодняшний день наиболее востребованными являются малоформатные квартиры: студии, однокомнатные и двухкомнатные. Стоит отметить, что расположение новостройки, в которой приобретена квартира для инвестиций, не играет сегодня большой роли. Поскольку с учетом данной динамики продаж хорошо продаются квартиры и в центре города, и на окраине и в области. Последним, но не маловажным, фактором я бы выделил условия входа в инвестиционные сделки, которые зависят от выбранной стратегии инвестора.

Квартира под аренду
Елена Шишулина, директор по маркетингу и продажам ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент»
Как правило, у арендаторов пользуются спросом однокомнатные, реже двухкомнатные квартиры. «Трёшку» сдать будет уже гораздо сложнее (по крайней мере, за пропорционально большую сумму), если только мы не говорим об элитном сегменте. Студии тоже хорошо разбираются. За что точно не готовы переплачивать арендаторы, так это за «лишние» кв. метры - в их глазах в большинстве случаев ценность «однушек» 33 кв.м и 45 кв.м практически равнозначна.

Транспортная доступность - наверное, самый принципиальный фактор при найме жилья.
Метро в пешеходной доступности, что называется, приветствуется и позволяет сдавать квартиру в аренду с большей выгодой. Квартиры на удалении от метро тоже находят своих арендаторов, но уже за меньшую сумму. Но здесь ещё многое зависит от соотношения спроса и предложения. Например, в тех местах, где последние несколько лет велось активное строительство и многие квартиры скупались инвесторами (тот же Парнас или Девяткино), предложений под арену очень много, и в итоге размеры арендных платежей оказываются заметно ниже среднегородских. В этом отношении бывает выгоднее приобрести квартиру в «нераскрученном» месте или в пригороде, где есть дефицит жилья, в том числе под сдачу в аренду.
Если говорить об остальных параметрах, то значение имеют имидж района, степень развитости инфраструктуры, близость к рабочим местам и т.д. - в принципе, всё то же самое, что важно для человека, когда он покупает квартиру для себя. Ведь некоторые арендаторы проводят на одном месте по нескольку лет своей жизни, а потом часто пытаются подобрать новое жильё недалеко от привычного места. Ещё одним немаловажным моментом может стать готовность арендодателя временно зарегистрировать арендатора в своей квартире.

Удаленные инвестиции

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»
Для каждого инвестора это вопрос индивидуальный в плане местоположения. Территория Парнаса относится к городу - чуть выигрывает в престижности. Что касается остальных параметров: качества строительства и социальной однородности - здесь оба этих показателя равнозначны, т.к. оба района новые, в одинаковой доступности от метро и КАД.

Наиболее популярные объекты для инвестиций - студии и однокомнатные квартиры, т.к. их в дальнейшем легче реализовать и порог вступления в клуб инвесторов для этих объектов ниже. На сегодняшний день минимальное предложение в Девяткино -1,2 млн. руб. за студию 23 кв. м. («Силы Природы»). На Парнасе цена чуть выше и составляет 2,15 млн. руб. за студию 30 кв. м. («Северная Долина», 7 очередь). Оба объекта находятся на нулевой стадии строительства.

Мы отмечаем высокую активность инвесторов на обоих этих направлениях. Единственное, в чем может быть преимущество Девяткино - это больший выбор жилых комплексов и по внешнему виду и по местоположению. С другой стороны, на Парнасе «Главстрой» привлекает покупателей своей репутацией и точным графиком строительства.

Ссылка.

Где не стоит покупать недвижимость для сдачи в аренду?

Приобретение квартир для последующей сдачи в аренду? одна из наиболее распространенных стратегий инвестирования, которой пользуются консервативные инвесторы. По нашим оценкам, подобного рода инвестиции для Санкт-Петербурга имеют срок окупаемости от 13 лет и выше. На сегодняшний день, самым ликвидным типом квартир с точки зрения их сдачи в аренду являются однокомнатные квартиры сегмента “масс-маркет”, построенные в непосредственной близости от станций метро и в пределах КАД. Cтоимость подобных квартир составляет около 4 миллионов рублей. Средняя арендная плата для квартир в этом сегменте составляет 22 тыс. рублей в месяц, или 264 тыс. рублей в год. Тогда, срок окупаемости вложений составит 15 лет при годовой доходности около 6,5%. При столь скромной доходности очень важно спрогнозировать баланс спроса и предложения на аренду жилья в каждом районе, чтобы в дальнейшем избежать трудностей с поиском арендаторов или необходимости снижать арендную плату. Мы составили антирейтинг локаций для приобретения квартир для последующей сдачей в арену. Для всех упомянутых в нем районов характерны сравнительно невысокие цены на недвижимость. Следствием этого является большая доля квартир, покупаемых с целью инвестировать средства. Большой объем предложения при сохраняющихся и усиливающихся проблемах с социальной инфраструктурой и транспортом, приводящих к ограничению спроса со стороны арендаторов, может иметь как результат разбалансировку спроса и предложения и снижение арендных ставок.

Янино Локация Янино представляет собой территорию с несколькими населенными пунктами: Янино-1, Янино-2 и др. расположенных вдоль Колтушского шоссе. В последние годы застройщики в Янино возводят коттеджные комплексы (север), малоэтажки (юго-восток) и высотные дома (новостройки у Колтушского шоссе). В 2012-14 гг. в Янино стартовала череда крупных девелоперских проектов квартальной застройки от разных застройщиков, каждый из которых состоит из множества очередей. Общий объем планируемой застройки территории достигает 2 млн. квадратных метров. Строительство станции метро в данной локации планируется в лучшем случае после 2022 г., поэтому в ближайшей перспективе не будет учтено самое распространенное из требований арендаторов – наличие в пешей доступности станции метро. Отдельно стоит отметить существующие острые транспортные проблемы района: единственная трасса для выезда из локации в центр города или на КАД – Колтушское шоссе - уже перегружена автомобильным трафиком и известна своими постоянными транспортными заторами. После заселения новых массивов новостроек можно ожидать, что ситуация с пробками на единственной магистрали района станет просто критической. Важный совет - несмотря на сравнительно невысокие цены на жильё в Янино стоит задуматься о потенциале этого района с точки зрения будущих арендаторов.

Жилые комплексы: более 7и проектов квартальной застройки из нескольких очередей.

Стоимость средней 1 к. квартиры готовой для аренды – 2 900 000 руб.

Средняя арендная ставка 1 к. квартиры в месяц – 15 000 руб.

Шушары Застройка поселка Шушары велась с 1970-х годов, но интенсивность её возросла во второй половине 2000х гг. Новостройки в Шушарах представлены точечной и квартальной застройкой. Квартира в новостройках здесь может стоить дешевле, чем в соседних локациях, чему способствует уровень развития городской среды этого микрорайона, дефицит социальной инфраструктуры. К локации примыкает промзона, что является минусом в экологическом аспекте, но плюсом в плане наличия рабочих мест. На сегодня в Шушарах наблюдается острый недостаток социальных объектов. В частности, необходимо строительство второй и даже третьей школ. Медицинские учреждения доступны для жителей района лишь в пределах станции метро «Купчино». В центре Шушар расположен детский сад, в перспективе запланировано строительство еще нескольких дошкольных учреждений, но действующий садик не способен принять всех желающих. Недостаток социальной и образовательной инфраструктуры привел к тому, что жители Шушар организуют массовые акции протеста с целью обратить внимание властей и общественности и остановить дальнейшую застройку района. Еще одним минусом данной локации является наличие свалки недалеко от жилых массивов. Ближайшая станция метро «Купчино» располагается в 5 км от локации, время в пути до неё на транспорте – в зависимости от пробок 5 - 15 минут. Автомобилистам предоставлен удобный выезд на КАД фактически в самом микрорайоне, но по пути в центр можно попасть в транспортный затор. Шушары сегодня по отзывам большинства арендаторов выглядят малопривлекательно, но поэтапное решение проблем с детскими садами, школами и медицинскими учреждениями, ликвидация свалки и открытие неподалеку новой станции метро к 2018-му году могут повысить популярность этого места проживания.

Жилые комплексы: более 4х проектов квартальной застройки из нескольких очередей. В настоящий момент выдача разрешения на строительство приостановлена до решения инфраструктурных проблем.

Стоимость средней 1 к. квартиры готовой для аренды – 3300 000 руб.

Новое Девяткино Микрорайон Новое Девяткино образовался еще в конце 1970-х годов, в 2000-е здесь активно началось строительство нового жилого фонда. Сегодня Девяткино – это крупнейший район новостроек, который делится на несколько локаций. Так как “Новое Девяткино” начало застраиваться многоэтажками еще в 80-е годы, то к настоящему моменту сам микрорайон достаточно благоустроен. Здесь сложилась социальная и торговая инфраструктура. Новый этап активной застройки начался после 2003-2005 гг. Строительство социальной инфраструктуры не осуществлялось в должном объеме, поэтому к настоящему моменту существующий уровень обеспечения детскими садами, школами, медицинскими учреждениями не может соответствовать потребностям жителей района. Записать ребенка в детский сад, школу или посетить поликлинику – настоящая проблема. Расстояние от жилых комплексов до ближайшей станции метро “Девяткино” – 2,5 км., т.е. полчаса пешком. Добраться до метро на общественном транспорте бывает проблематично из-за загруженности единственной транспортной артерии микрорайона – Токсовского шоссе. Проблемы при выезде испытывают и автомобилисты. Пробки на Токсовском шоссе в районе выезда на КАД – постоянное явление с 9 утра и до 22 вечера. В перспективе 5-ти лет планируется строительство новой трассы и развязки, что повысит привлекательность данной локации. Отдельно отметим существующие трудности с канализацией – построенный в 80х годах коллектор после заселения новых микрорайонов не справляется с объемами сточных вод. Стоит учесть и жалобы жителей микрорайона на неприятный запах со стороны коллектора.

Стоимость средней 1 к. квартиры готовой для аренды – 3 300 000 руб.

Средняя арендная ставка 1 к. квартиры в месяц – 17 000 руб.

Мурино/Девяткино (территория СЗТО Ручьи) В последние несколько лет прилегающие к станции метро «Девяткино» земли активно застраиваются жильем, что приводит к увеличению нагрузки на социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру этого района. В настоящий момент общий объем возводимого жилья достигает отметки 4 млн. квадратных метров. Безусловно, такая активная застройка влечет за собой проблемы, связанные, прежде всего, с транспортом (пробки) и с инфраструктурой (недостаток школ и детских садов). При этом, если коммерческие структуры оперативно освоят новый район и предоставят свои услуги новым жильцам (откроют торговые и другие объекты сферы услуг), то проблема строительства новых дорог, школ и детских садов останется актуальной в течение как минимум нескольких ближайших лет. Эффективность инвестиций в жилую недвижимость в этом районе во многом будет зависеть, прежде всего, от желания и возможности застройщиков обеспечивать новостройки всей необходимой инфраструктурой. Главный плюс локации для арендаторов - наличие действующей станции метрополитена в пешей доступности от домов. Популярность Девяткино среди арендаторов возрастет лишь в том случае, если эта локация станет комфортными для проживания местом. Необходимо решить целый ряд социальных, инфраструктурных и транспортных проблем, из-за которых значительная часть арендаторов воспринимает этот район с оттенком негатива.

Жилые комплексы: в Мурино и Девяткино более 25и проектов квартальной застройки из нескольких очередей.

Стоимость средней 1 к. квартиры готовой для аренды – 3 400 000 руб.

Средняя арендная ставка 1 к. квартиры в месяц – 18 000 руб.

Кудрово Все новостройки в Кудрово возводятся в рамках проектов квартальной застройки. Стоит отметить, что этот микрорайон с начала возведения имел проработанный план застройки территорий (в отличие от часто хаотической застройки, например, в Мурино). Здесь планировался крупный девелоперский проект одного застройщика под названием «Сем столиц», который впоследствии был раздроблен на более мелкие проекты и перераспределен между многими участниками рынка. Поэтому с начала строительства в Кудрово прокладываются широкие улицы, спроектирован и запущен к строительству третий выезд из микрорайона в город. Ближайшая станция метро - «ул. Дыбенко» - находится в двух километрах от новостроек. В настоящее время в Кудрово, как и в других районах массовой новой застройки, наблюдается дефицит инфраструктуры, но в рамках комплексного строительства запланировано возведение девяти социальных объектов: школ, детских садов, поликлиник и др. Первые объекты социальной инфраструктуры будут введены в строй в 2015 году. К локации прилегает лесопарковая зона с рекой Оккервиль, в северной части проектируются рекреационные зоны и парковочные места. В Кудрово располагается один из крупнейших торгово-развлекательных комплексов в Санкт-Петербурге. В перспективе - появление нового транспортного сообщения в Кудрово – будет продлена Правобережную линия метро до станции «Кудрово». Ранее власти города планировали открытие к 2016 году, но по последним сообщениям станция метро «Кудрово» откроется в локации не ранее 2018 года. Для Кудрово характерны те же проблемы, что и для других массивов новостроек – недостаточное количество социальных объектов, пробки на выезде из микрорайона и другие, но, перспективы развития этого микрорайона выглядят лучше, чем для многих других новых районо массовой застройки. Можно прогнозировать незначительное увеличение спроса на покупку и аренду квартир в этом районе. Кудрово в обозримой перспективе может покинет наш антирейтинг.

Жилые комплексы: более 10и проектов квартальной застройки из нескольких очередей.
Стоимость средней 1 к. квартиры готовой для аренды – 3 500 000 руб.

Средняя арендная ставка 1 к. квартиры в месяц – 19 000 руб.

В прошлом году одна знакомая покупала в Петербурге квартиру. И ее больше всего волновал выбор района. Близость к центру была не принципиальна, но жить хотелось в месте, удобном во всех отношениях.

При желании, квартиру я могу переделать, а район нет, - говорила она. На поиск идеального варианта у нее ушло несколько месяцев, хотя покупательница живет в Северной столице уже давно и, казалось бы, знает все особенности городской недвижимости.

Подобные ситуации сейчас не редкость, потому что за последние десять лет спальные районы Петербурга очень сильно преобразились, - отмечает риелтор Марина Сандалова. - Мест для нового строительства в популярных у покупателей обжитых районах почти не осталось, и застройка сместилась к границе Петербурга и области. Появились совершенно новые микрорайоны, у каждого из которых есть свои преимущества и недостатки.

Конечно, каждый сам выбирает, где ему жить лучше. Одним нужны детские сады, школы и магазины, для кого-то важный пункт - парки и скверы, кого-то подкупает близость к транспортным развязкам. Выбирать вам. А мы лишь расскажем об особенностях некоторых спальных районов Петербурга.

Мурино, Кудрово, Девяткино

Многоэтажки появились здесь сравнительно недавно. При этом, формально новые дома строятся на территории Ленобласти . По факту их считают новыми городскими «спальниками». До недавнего времени они были довольно популярны у покупателей благодаря относительно невысокой стоимости квартир: цены здесь начинаются от 60-70 тысяч рублей за «квадрат».

Те, для кого стоимость жилья остается практически единственным критерием выбора, по-прежнему отдают предпочтение этим территориям. Но все больше горожан, если есть возможность, предпочитают жить в «старых» районах Петербурга. Дело в том, что численность населения в этих новых локациях очень быстро растет, а вот социальной инфраструктуры - садиков, школ, больниц - не хватает. Есть проблема и с транспортной доступностью, особенно в часы пик. Девяткино и Мурино , в основном, застраиваются жильем эконом-класса, в Кудрово есть более комфортабельные.

Плюсы: новые коммуникации в микрорайоне, так как территория сравнительно «молодая», и низкие цены на жилье.

Минусы: из-за высокой плотности населения возникают проблемы с транспортной доступностью, социальной инфраструктурой. Ощущение «муравейника» и областная прописка.

Парнас

Главным конкурентом «Девяткино и Ко» стал Парнас . Здесь также идет активная массовая застройка, строится, в первую очередь, жилье эконом-класса. Цены уже выше 70 тысяч рублей за квадратный метр. Но проблемы те же: транспортная загруженность, нехватка мест в детских садах и школах, отсутствие поликлиник и больниц. Парнас все еще воспринимается многими как окраина города, но его неоспоримое преимущество - близость метро. Здесь находится большой Шуваловский парк, но близость промзоны «Парнас» сводит это преимущество на нет.

Плюсы: близость метро, городская прописка, приемлемые цены.

Минусы: серьезные пробки, нехватка социальной инфраструктуры, близость промзоны.

Выборгский район

Этот район среди «спальных», пожалуй, самый престижный. Он хорош с экологической точки зрения, здесь много парков и озер , удобен в плане транспортной доступности, близости к метро и выездам из города, насыщен социальной, торговой и развлекательной инфраструктурой. Единственный его недостаток - внешняя однотонность. Это традиционный для Петербурга спальный район позднего советского периода. Он активно застраивался в 70-80-х годах, поэтому основу архитектурного облика составляют скучные девятиэтажки. Дальнейшая застройка здесь почти не ведется, поскольку свободных пятен под новые дома практически не осталось.

Пожалуй, единственный крупный проект, который здесь строится - это ЖК «Лондон Парк» . К слову, он стал новой архитектурной доминантой Выборгского района: весной этого года застройщик ввел в эксплуатацию две башни комплекса по 105 метров. Это самые высокие строения в северной части города, возможно, последние из подобных: новый регламент высотность ограничивает. Поэтому таких видов, как из окон «Лондон Парка», здесь больше не предвидится.

Плюсы: хорошая экология, развитая торговая и социальная инфраструктура (в обжитой части), транспортная доступность.

Минусы: ограниченный выбор новостроек, так как мест под застройку почти не осталось.

Невский район

Не стоит выбирать для жизни левый берег Невского района, где в основном промзоны. Новое жилье строится, в первую очередь, на правом берегу: здесь меньше промышленных предприятий, больше зелени, хорошо развита инфраструктура. Но, в целом, для проживания Невский район не очень хорош, прежде всего из-за частых пробок и плохой экологии. Хотя и популярен у покупателей недвижимости. Из-за не самой благоприятной экологической обстановки, транспортных проблем и удаленности от центра жилье здесь относится к средней ценовой категории.

Плюсы: обжитой район в городской черте, относительно доступные цены, большое количество новостроек

Минусы: транспортные проблемы и плохая экология.

Калининский район

Пожалуй, самый неоднородный район. Он протянулся с севера города, где граничит с Ленинградской областью и перетекает в Девяткино, до центра, заканчиваясь в у Финляндского вокзала. На юг Калининского района довольно «пожилой», дома здесь стоят плотно, все проблемы центра налицо – от коммуникаций до заброшенных промзон.

С другой стороны, на севере-востоке развивается Пискаревка – обособленный уголок района с плохой транспортной доступностью и в основном однотипной, скучной или депрессивной, как ее называют эксперты, застройкой.

Но есть и золотая середина Калининского – район между станциями метро «Лесная» и «Площадь Мужества». Это тихое и спокойное место с преимущественно малоэтажной застройкой, зелеными дворами, отсутствием шумных магистралей. Здесь строятся и новые дома, так что новоселы могут сполна воспользоваться всеми плюсами обжитого района и при этом обзавестись новой квартирой, соответствующей всем современным стандартам и требованиям.

К примеру, недалеко от метро «Лесная» на Кондратьевском проспекте строится новый жилой комплекс «Маршал» от . Он находится в глубине квартала, в некотором отдалении от оживленных магистралей. При этом транспортная доступность здесь на высоте: недалеко расположены три станции метро: «Лесная», «Выборгская» и «Площадь Ленина ».

Плюсы: много зелени, развитая инфраструктура, большой выбор жилья.

Минусы: в основном новая застройка расположена вдоль проспекта Маршала Блюхера и Кушелевской дороги и отличается высокой плотностью населения. Новых домов, расположенных в глубине обжитых кварталов, немного.

Шушары

Новый спальный район на юге Петербурга, построенный на бывших совхозных землях. Плотность застройки здесь не так велика , как в Девяткино или на Парнасе, но дома строятся, в основном, также эконом-класса. С транспортной доступностью дела обстоят как и во всех районах массовой застройки: въезды на КАД «стоят» в часы пик. Что касается инфраструктуры, то социальной не хватает, а коммерция хорошо развита в районе Московского проспекта и Пулковского шоссе. Близость крупных магистралей и отсутствие поблизости зеленых зон не очень хорошо сказывается на экологии.

Плюсы: доступные цены, неплохой выбор новостроек.

Минусы: занимает большую и неоднородную по инфраструктуре территорию, поэтому о плановом развитии речь пока не идет.

Приморский район

Один из самых динамично развивающихся районов Петербурга - Приморский. Здесь с каждым годом появляется все больше новостроек, крупных торговых центров и офисных зданий. Близость к Курортному району, Финскому заливу и, в то же время, к центру, благоприятная экология, развитая торгово-развлекательная и социальная инфраструктуры делают это место востребованным.

Основной минус - недостаточно развитая транспортная сеть. Летом в часы пик, в выходные и праздники во время массового выезда или въезда в город здесь можно стоять часами. На территории района расположено всего четыре станции метро, причем все они находятся в южной и центральной части. В северную же можно попасть лишь на наземном транспорте.

Плюсы : благоприятная экология, развитая инфраструктура.

Минусы : проблемы с транспортной доступностью.